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Gutachterausschuss veröffentlicht Immobilienmarktbericht 2021/2022

Trendwende: Rückläufige Transaktionszahlen im Jahr 2022 und fallende Immobilienpreise zum Jahresende 2022

Der Gutachterausschuss in Pforzheim informiert in seinem Immobilienmarktbericht über die Entwicklungen in den Jahren 2021 und 2022. Der Immobilienmarkt zeigte sich 2021 stabil, nachdem die anfänglichen Irritationen durch die Corona-Pandemie bereits im Jahr 2020 überwunden waren. Die starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Wohnimmobilien und Renditeobjekten führte bei niedrigem Zinsniveau und einem begrenzten Angebot zu stetig steigenden Preisen. Bis Anfang 2022 setzte sich die steigende Preisentwicklung der Vorjahre fort. Die sich ändernden Rahmenbedingungen wie steigende Finanzierungskosten, steigende Bau- und Energiekosten, Unsicherheit über die künftige Entwicklung der Konjunktur führten im Laufe des Jahres 2022 zu einer Trendwende am Immobilienmarkt. Die Vertragszahlen gingen deutlich zurück und ab dem vierten Quartal 2022 waren Preisrückgänge von durchschnittlich rund 10 bis 15 Prozent festzustellen.

2021 wurden insgesamt 1.606 unbebaute Grundstücke, Wohnungen und Gebäude mit einem Kaufpreisvolumen von insgesamt 544 Millionen Euro gehandelt. Im Jahr 2022 ging die Zahl der Transaktionen um 29 Prozent auf 1.142 zurück, das Kaufpreisvolumen verringerte sich um 18 Prozent auf 444 Millionen Euro.

Die Hälfte aller Transaktionen entfällt auf Eigentumswohnungen: 2021 wurden insgesamt 787 Eigentumswohnungen (minus 1 Prozent zum Vorjahr 2020) mit einem Kaufpreisvolumen von 163 Millionen Euro (plus 1 Prozent zum Vorjahr 2020) verkauft, 2022 ging die Zahl der Kauffälle um 26 Prozent auf 586 Wohnungen und das Kaufpreisvolumen um 25 Prozent auf 123 Millionen Euro zurück.

Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen bei reger Nachfrage auch 2021 und 2022 um 14 bzw. 12 Prozent im Vergleich zum Jahresdurchschnitt des Vorjahrs weiter an: Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.649 Euro/qm im Jahr 2021 kostete eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung rund 185.000 Euro. Im Jahr 2022 betrug der durchschnittliche Kaufpreis 2.954 Euro/qm, also rund 207.000 Euro für eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung. Einzelne Spitzenpreise gebrauchter Eigentumswohnungen wurden mit mehr als 4.500 Euro/qm erzielt. Nachdem im dritten Quartal 2022 mit rund 3.200 Euro/qm der höchste Quartalswert erreicht war, gaben die Preise von Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 14 Prozent im Vergleich zum Vorquartal nach. Im ersten Quartal 2023 stagnierten die Preise. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

Der durchschnittliche Preis von Neubauwohnungen war 2021 mit 4.550 Euro/qm um 12 Prozent höher als im Vorjahr. Die Neubaupreise bewegten sich zwischen 3.468 und 6.097 Euro/qm. Die Zahl der verkauften Neubauwohnungen ging um fast die Hälfte auf 66 Wohneinheiten im Jahr 2021 zurück. Im Jahr 2022 wurden nur noch 7 Neubauwohnungen verkauft bei einem durchschnittlichen Preis von rund 4.800 Euro/qm (von 3.831 bis 5.186 Euro/qm).

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand war 2021 bis Anfang 2022 ungebrochen und ging mit stetig steigenden Preisen einher. Auch die Preise von Mehrfamilienhäusern stiegen 2021 bis Anfang 2022 weiter an. Die Zahl der veräußerten Wohnimmobilien stieg 2021 an, bevor im Frühjahr 2022 die Trendwende folgte, die Nachfrage kontinuierlich zurückging und somit im Jahr 2022 ein deutlicher Rückgang der Vertragszahlen festzustellen war. Der Durchschnittspreis freistehender Ein-/Zweifamilienhäuser kletterte von rund 600.000 Euro im Jahr 2021 auf rund 700.000 Euro im Jahr 2022, wobei 2022 überdurchschnittlich viele große Häuser veräußert wurden. Der Durchschnittspreis für Doppelhaushälften oder Reihenhäuser betrug 2022 rund 450.000 Euro. Im vierten Quartal 2022 war bei den Ein-/Zweifamilienhäusern ein Preisrückgang von 14 Prozent festzustellen. Im ersten Quartal 2023 setzte sich der Abwärtstrend um minus 9 Prozent zum Vorquartal fort.

Die Bauplatzpreise für Wohnbebauung stiegen noch bis Anfang 2022 an. Die Transaktionszahlen von Bauplätzen für individuelle Bebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern bewegten sich 2021 aufgrund des geringen Angebots bereits auf einem niedrigen Niveau und gingen zum Jahresende 2022 deutlich zurück, worin sich die Zurückhaltung der Marktteilnehmerinnen und -teilnehmer zeigt. Die Nachfrage nach Bauplätzen für Geschosswohnungsbau kam praktisch zum Erliegen. Unter Berücksichtigung der Trendwende im Jahr 2022 stellte der Gutachterausschuss stagnierende Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 fest.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlungen in Pforzheim ist ein unabhängiges Sachverständigengremium. Die 22 Mitglieder kommen aus verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft. Der Immobilienmarktbericht informiert mit Umsatzzahlen und detaillierten Preisspiegeln über die Entwicklungen in Pforzheim. Er bietet allen Marktbeteiligten eine neutrale Orientierungs- und Entscheidungshilfe zur Einschätzung der Marktlage. Sachverständige und andere Immobilienmarktexperten erhalten die für Wertermittlungen erforderlichen Daten wie beispielsweise Ertragsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Datengrundlage sind tatsächlich bezahlte Kaufpreise. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses umfasst sämtliche notariell beurkundete Kaufverträge im Stadtkreis Pforzheim.

Die vollständige Ausgabe des Immobilienmarktberichts 2021/2022 mit den Daten für die Wertermittlung kostet als PDF-Datei 35 Euro, als gedruckte Broschüre 45 Euro. Eine kostenfreie Ausgabe ist online abrufbar unter www.pforzheim.de/immobilienmarktbericht

Auskünfte und Informationen:
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Telefon: 07231 39-2867, Mo. bis Fr. 8 bis 12 Uhr und Do. 14 bis 18 Uhr,
E-Mail: gutachterausschuss@pforzheim.de