Inhalt

Ziele

  • Mehr Vielfalt & Lebendigkeit 
  • Mehr Mischung der Funktionen 
  • Mehr städtebauliche und architektonische Qualität
  • Mehr Verdichtung des Stadtraums & der Nutzungen
  • Mehr Menschen & längere Aufenthaltsdauer
  • Mehr und bessere Aufenthaltsqualität und eigenes Flair der Innenstadt

Nutzen für die Bürgerschaft

  • Wichtiger Vorwärtsruck für die ganze Stadt, ein dringend notwendiger starker positiver Impuls mit dickem Ausrufezeichen
  • Potential für viele positive Folgewirkungen auf die soziale und bauliche Stadtstruktur sowie die städtischen Finanzen
  • Das Angebot enthält in großem Umfang Wohnraum für ganz verschiedenes Klientel und verschiedenen Preislagen (17% Mietpreisbindung) in schönen Gebäuden in bester City-Lage, dies ist derzeit sehr gesucht

Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt

  • Das Angebot enthält viele attraktive Läden wie z. B. Supermarkt, Biomarkt, kleineren Einzelhandel etc.
  • Verstärkte Belebung der Innenstadt: Wohlfühl- /Flanier- /Bummel-Einkaufsatmosphäre
  • Schöne Freiplätze, die zu Aufenthalt und Kommunikation für breite Kreise der Bevölkerung einladen
  • Stadtstrukturelle und erhebliche optische Aufwertung des ganzen Areals, das bisher die Stadt „herunterzieht“ /Abwärtsspirale 
  • Der Bürger kann wieder stolz sein auf diesen Teil seiner Stadt
  • Das Angebot enthält Kinderbetreuung, was derzeit dringend gebraucht wird
  • Das Angebot enthält einen Kulturraum mit ebenerdigem Zugang zu einem attraktiven neuen Platz, der Raum bietet für künstlerisch-kreative Highlights in der City
     

Und das alles fast zum Nulltarif für die Stadt

  • Grundstückskosten erhalten wir weitgehend wieder, Leitungsbau hätten wir ohnehin machen müssen, es bleiben im Wesentlichen Verfahrenskosten und Kosten für die Erneuerung unserer Deimlingstraße
  • Dagegen konnte ein Investor gewonnen werden, der bereit ist, in das Projekt über 100 Mio. € zu investieren und diese Räume zum allseitigen Nutzen zu schaffen. 
  • Auf seine Kosten baut er nicht nur die Gebäude, sondern auch die Plätze und unsere Straßen innerhalb des Vertragsgebiets (außer Deimlingstr.)
  • Zudem baut er der Stadt das dringend benötigte neue Technische Rathaus, das ansonsten zu vergleichbaren Mietkosten hätte angemietet werden müssen.
  • Ergänzung: Das Juwel Schlosskirche wird optisch durch Sichtbeziehungen, Wegeverbindungen etc. und Aufhebung der trennenden Schlossbergauffahrt  „in die Stadt zurückgeholt“
     

Qualitätssicherung

  • Die Stadt hat im Rahmen der Vertragsverhandlungen weitreichende Mitspracherechte ausgehandelt, die es ihr ermöglichen werden ihre Qualitätsansprüche im Rahmen der Realisierung der Einzelmaßnahmen durch den Investor durchzusetzen.
  • Zur Qualitätssicherung hat die Stadt ein Mitspracherecht für Architektur und Fassaden mit Fassadenbemusterung und sind vielfache Abstimmungsprozesse mit der Stadt vorgesehen. 
  • Es gibt klare Regelungen zu den Nutzungen wie z. B. eine Beschränkung der Verkaufsfläche, Verbot von Spielhallen, Sexshops oder dauerhaften 1- Euro-Shops, ein Verwahrlosungsverbot mit Vorschlagsrecht der Stadt für Mieter, Sortimentsvorgaben für mind. 50% der Verkaufsflächen und eine Vorgabe für mind. 50% Neuansiedlungsquote bei Erstvermietung
     

Wettbewerblicher Dialog Pforzheim-Mitte | Innenstadtentwicklung-Ost

  • 10.02.2015 Beschluss des Projektmemorandums mit einer 2/3-Mehrheit (Vorlage Q 0205)
  • 05.08.2015 Einleitung des Vergabeverfahrens (EU-Bekanntmachung)
  • 11/15-03/16 Dialogphase 1: zulassen von sieben Bewerbern zum Dialogverfahren (17.11.2015) Jury am 10.03.2016, Projektbeirat am 11.03.2016
  • 21.06.2016 Beschluss GR, einen Antrag auf Abbruch des Kulturdenkmals Technisches Rathaus beim RP KA zu stellen 
  • 15.11.2016 Abwägung aller relevanteren Belange (Beschluss des GR)
  • 12.01.2017 Entscheid des RP KA: Zustimmung zum Abbruch des Technischen Rathauses in Aussicht gestellt
  • 01/17-05/17 Dialogphase 2: Verfahrensbrief II (26.01.2017), Bietergespräche am 06. und 07.02.2017, Jury am 29.05.2017, Projektbeirat am 30.05.2017
  • 06/17-11/17 Dialogphase 3: zulassen von 3 Bewerbern zur Dialogphase 3 (27.06.2017), Bietergespräche am 27.07.2017, Jury am 13.11.2017, Projektbeirat am 15.11.2017
  • 12/17-09/18 Dialogphase 4: zulassen von 3 Bewerbern zur Dialogphase 4 (19.12.2017), Verhandlungen zum Vertragswerk (Projektvertrag, Mietverträge, Erschließungsvertrag) von März bis September, Jury am 28.09.2018, Projektbeirat am 11.10.2018
  • 24.04.2018 Ausstieg eines der Bieter. Der WD wird mit zwei Bietern fortgesetzt
  • 12/18 Angebotsphase: Beschluss am 13.11.2018 vorgesehen, Zuschlagsentscheid für 18.12.2018 geplant
     

Informations- und Beteiligungsformate

  • Bürgerversammlung (04/2013)
  • Zukunftswerkstatt (05/2013)
  • Ideen- und Projektfindungsprozess („Ideen-Jam“ im 2. Halbjahr 2013)
  • verschiedene Gesprächs- und Arbeitskreise
  • Innenstadtbüro „Kurs Innenstadt“ (Östliche 9)
  • Projektbeirat IE-Ost (rund 130 Personen aus Gesellschaft, Wirtschaft und Institutionen)
  • Tour durch die Stadtteile (04-05/2018)
  • Bürgerinformation im Stadttheater (05/2018)
  • Alle priorisierten Masterplanziele sind verwirklicht:
    • attraktiver Wohnstandort,
    • attraktiver Gewerbestandort,
    • attraktive Innenstadt,
    • Bildung und Integration

Risiken eines Abbruchs des Verfahrens

  • Imageschaden und Glaubwürdigkeitsverlust
  • Die Kosten der Sanierung des TR verbleiben bei der Stadt
  • keine Entwicklung auf Jahre
  • Instandhaltung der Gebäude Schlossbergzentrum und Östliche 7-11
  • Ungewisse Situation der Sanierungsförderung 
  • Entwicklung Östliche 1-5 (C&A) ungewiss
     

Wie erklären sich unterschiedliche Flächenangaben?

Den letztlich von der Stadt Pforzheim anzumietenden Flächen liegen Raumprogramme zugrunde, die die Verwaltung zu Beginn des Verfahrens gemeinsam mit den betroffenen Ämtern und der Personalvertretung erarbeitet hat. Die Flächenbedarfe dieser Raumprogramme bilden den tatsächlichen Bedarf an Büro- und Archivflächen ab und belaufen sich grob in einer Größenordnung von 6.000 m². Dieser Kalkulationsgröße liegen durchschnittliche Bürogrößen als Annahmen zugrunde, die entsprechend hochgerechnet werden. Zahlreiche weitere Flächen, die über die reinen Büro- und Archivflächen hinausgehen, sind in diesen Ansätzen nicht enthalten. Beispielhaft genannt seien hier Räume für die Datenverarbeitung und die Haustechnik, Putzräume, Aufzüge, Toiletten, Erste-Hilfe-Räume, etc.  Außerdem sind weitere Flächen in hohem Maße entwurfsabhängig. Dies gilt insbesondere für Verkehrs- und Erschließungsflächen sowie Konstruktionsflächen, die in den Raumprogrammen ebenfalls nicht enthalten sind. Von daher war von Anbeginn an klar, dass über die reinen Nutzflächen für Büros und Archivflächen aus den Raumprogrammen hinaus, weitere Flächen angemietet werden müssen. Dies ist aus den Raumprogrammen im Übrigen auch entsprechend ersichtlich.

Im Verlauf des Projekts sind in der Diskussion mit dem Gemeinderat neben den Verwaltungsflächen die Bedarfe für weitere städtische Anmietungen hinzugekommen. Wie bekannt sind dies die beiden Kitas und der Kulturraum.

Im Ergebnis werden hier Flächengrößen miteinander verglichen, die sich unterschiedlich zusammensetzen. Um es konkret zu benennen: Nutzflächen (für Baurechtsamt mit Infopunkt Bauen, Grünflächen- und Tiefbauamt, Planungsamt, Vermessungs- und Liegenschaftsamt) mit Gesamtmietflächen (inkl. Kitas und Kulturraum, die in den Nutzflächen ebenfalls nicht enthalten sind).

Wie hoch ist der Mietpreis?

In Sachen Mietpreis ist es zutreffend, dass die Stadt grundsätzlich mit einer maximalen Mietpreishöhe von 10 Euro/m² in das Verfahren gestartet ist. In den Verhandlungen mit den Bietern, und sicherlich auch bedingt durch die Dauer des Verfahrens insgesamt, stellte sich klar heraus, dass dieser Mietpreis durch die Investoren nicht realisiert werden konnte. Dabei spielen die bekannten Preisentwicklungen der vergangenen Jahre im Bausektor eine maßgebliche Rolle. Die Entwicklung von 10 Euro/m² zum jetzt verhandelten Mietpreis ist begründet und spielt sich in einer Größenordnung ab, der vergaberechtlich zulässig ist. Die Steigerung entspricht ferner den Entwicklungen von Mietpreisen, die die Stadt bei sonstigen Anmietungen von Büroflächen im Stadtgebiet feststellen kann. Auch hier sind bei den jüngsten Anmietungen deutliche Mietpreissteigerungen erkennbar.

Dennoch bewegt sich die Stadt mit dem verhandelten Mietpreis auf einem Niveau, das bei vergleichbaren Anmietungen bereits vereinbart ist. Dabei darf nicht übersehen werden, dass es um die Anmietung neu errichteter Büroflächen geht und nicht um eine Anmietung im Bestand.